La Loi 31 (officiellement le Projet de loi 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation) est entrée en vigueur en 2024 et a apporté des changements significatifs aux règles encadrant la cession de bail au Québec. Voici ce que vous devez savoir.
Principaux changements pour la cession de bail
1. Le propriétaire peut désormais refuser sans motif sérieux
Avant février 2024, un propriétaire ne pouvait refuser une cession de bail que pour un motif sérieux (mauvais dossier de crédit du cessionnaire, antécédents de non-paiement, etc.). Depuis l'adoption de la Loi 31 le 21 février 2024, le propriétaire peut désormais refuser une cession de bail sans avoir à invoquer de motif sérieux.
Toutefois, la loi donne une protection au locataire : si le propriétaire refuse la cession, le bail prend automatiquement fin à la date de cession proposée par le locataire, et le locataire est libéré de ses obligations sans pénalité. C'est un compromis : le propriétaire récupère le contrôle de son logement, mais le locataire qui souhaite partir n'est plus retenu par son bail.
Source : La Presse — Projet de loi 31 adopté, Justice Québec.
2. Cession sans profit — pas d'augmentation, pas de compensation
Quand la cession a lieu (acceptation expresse ou silence du propriétaire), le cessionnaire reprend le bail aux mêmes conditions que le cédant, y compris le même loyer. La Loi 31 interdit également au locataire de demander une compensation financière au cessionnaire — la cession doit se faire sans profit.
Cette règle s'applique aussi à la sous-location : un locataire ne peut sous-louer à un montant supérieur à son propre loyer, sauf pour les services et frais raisonnables liés au logement.
3. Registre des loyers
La Loi 31 prévoit la création d'un registre des loyersau Québec. Ce registre permettra aux futurs locataires de vérifier le loyer payé par le locataire précédent, rendant plus difficile pour les propriétaires d'imposer des hausses abusives lors d'un changement de locataire.
4. Section G du bail obligatoire
Les propriétaires doivent obligatoirement remplir la section G du bail, qui indique le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois. Cette information est cruciale pour le nouveau locataire, qui peut contester un loyer excessif auprès du TAL dans les 2 mois suivant le début du bail.
Impact sur les locataires
La Loi 31 réduit le pouvoir de négociation du locataire qui voulait imposer une cession à un propriétaire récalcitrant. Mais elle introduit une protection nouvelle: un locataire qui souhaite quitter son logement n'est plus piégé par un refus du propriétaire — la résiliation automatique du bail à la date proposée garantit qu'il pourra partir sans pénalité.
En pratique : si vous voulez quitter votre logement avant la fin du bail, la cession reste un outil efficace. Soit le propriétaire accepte (ou ne répond pas) et le cessionnaire prend le relais, soit le propriétaire refuse et vous partez quand même à la date prévue. Dans les deux cas, vous n'êtes pas retenu.
Ce que la Loi 31 ne change pas
- Le délai de réponse du propriétaire reste de 15 jours
- Le silence du propriétaire vaut toujours acceptation
- Le locataire doit toujours envoyer un avis écrit avec les informations du cessionnaire
- Le cessionnaire reprend le bail aux mêmes conditions (même loyer, même durée)
- Aucune compensation financière entre locataires ni au propriétaire pour la cession elle-même