Le contrôle des loyersau Québec est un mécanisme qui encadre les hausses de loyer permises chaque année. C'est l'une des raisons principales pour lesquelles la cession de bail est si avantageuse pour les locataires.
Comment fonctionne le contrôle des loyers?
Au Québec, le loyer n'est pas plafonné de manière absolue, mais les hausses sont encadrées par le TAL. Chaque année, le Tribunal administratif du logement publie des indices de fixation des loyersqui servent de référence pour calculer la hausse maximale raisonnable. En 2024-2025, cette hausse est d'environ 2 à 5 % selon les caractéristiques du logement.
Le locataire a toujours le droit de refuser une hausse de loyerjugée excessive. Si le propriétaire et le locataire ne s'entendent pas, le TAL tranche.
Le lien avec la cession de bail
Le contrôle des loyers crée un écart croissant entre le loyer d'un bail existant et les loyers du marché pour de nouveaux baux. Un locataire qui occupe son logement depuis 10 ans peut payer plusieurs centaines de dollars de moinspar mois qu'un nouveau locataire dans le même immeuble.
C'est précisément ce qui rend la cession de bail si attrayante : en reprenant un bail existant, le cessionnaire hérite du loyer actuel, souvent bien inférieur au marché. Et depuis la Loi 31, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à l'occasion de la cession.
La section G du bail
La section G du bail standard du Québec est une section que le propriétaire doit remplir pour indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois. Cette information permet au nouveau locataire de vérifier si le loyer demandé est raisonnable.
Si la section G n'est pas remplie, ou si le loyer indiqué est nettement inférieur au loyer demandé, le nouveau locataire peut demander une fixation de loyer au TAL dans les 2 mois suivant le début du bail. Le TAL peut alors fixer un loyer inférieur à celui demandé par le propriétaire.
Calcul de la hausse permise
Le calcul du TAL tient compte de plusieurs facteurs :
- Taxes municipales et scolaires — variations des taxes foncières
- Assurances — coût de l'assurance de l'immeuble
- Énergie — coût du chauffage (si inclus dans le loyer)
- Entretien et réparations — travaux majeurs effectués
- Services et améliorations — ajout de services ou rénovations
Conseil pour les repreneurs de bail
Lorsque vous reprenez un bail, vérifiez toujours :
- Le montant actuel du loyer et sa cohérence avec la section G
- L'historique des hausses des dernières années
- Les inclusions (chauffage, eau chaude, stationnement) pour évaluer la valeur réelle
- Si le propriétaire a tenté des hausses abusives par le passé