Une question fréquente lors d'une cession : le nouveau locataire peut-il être confronté à une augmentation de loyer ? La réponse courte : non, pas à cause de la cession. Le cessionnaire reprend exactement le même loyer que le cédant payait. Mais le bail continue à suivre les règles normales du TAL pour le renouvellement. Voici comment ça fonctionne, surtout après la Loi 31.
1. À la cession : aucun changement de loyer
L'article 1873 du Code civil est clair : le cessionnaire reprend le bail aux mêmes conditions. Le loyer affiché dans le bail original reste exactement le même. Le propriétaire ne peut pas profiter de la cession pour augmenter le loyer — ce serait illégal.
Même si le marché a augmenté de 15 % depuis la signature du bail, le cessionnaire paie le loyer du bail, pas le loyer du marché.
2. Au renouvellement : les règles TAL standards s'appliquent
À l'échéance du bail (généralement le 30 juin), le propriétaire peut envoyer un avis de modification proposant une nouvelle durée ou une augmentation de loyer. Les délais :
- Bail de 12 mois ou moins: avis 3 à 6 mois avant l'échéance.
- Bail de plus de 12 mois: avis 6 à 12 mois avant l'échéance.
Le cessionnaire a un mois pour répondre :
- Accepter l'augmentation.
- Refuserl'augmentation et accepter le renouvellement aux conditions actuelles. Le propriétaire doit alors saisir le TAL pour faire fixer le loyer.
- Quitter le logement à l'échéance.
3. Le calcul TAL — comment ça marche
Le TAL utilise une formule basée sur :
- Les dépenses d'exploitation (taxes, assurances, entretien, énergie).
- Les travaux majeurs faits par le propriétaire.
- L'inflation observée pour les composantes locatives.
Le TAL publie chaque année des grilles de calcul. Pour 2026, le pourcentage de base est de l'ordre de 3 à 4 % selon le type de chauffage. Consultez la grille en vigueur sur tal.gouv.qc.ca.
4. Ce que change la Loi 31 pour les immeubles neufs
La Loi 31 a introduit la « Clause F » pour les logements de moins de 5 ans : le bail doit indiquer un loyer projeté sur 5 ans. Pendant les 5 premières années, le propriétaire peut augmenter le loyer sans passer par le calcul TAL standard, à condition que la projection ait été inscrite au bail. Si vous reprenez un bail par cession sur un immeuble neuf, vérifiez la Clause F dans le bail original — elle peut justifier des hausses plus importantes que la norme TAL.
5. Récapitulatif
- À la cession : même loyer, garanti par la loi.
- Au renouvellement : règles TAL normales, vous pouvez refuser une augmentation et faire fixer le loyer par le tribunal.
- Immeuble neuf (<5 ans) : attention à la Clause F.
- Aucune augmentation rétroactive permise à cause de la cession.
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