Loi 31 : ce qui change pour la cession de bail au Québec
Adoptée le 21 février 2024, la Loi 31 modifie en profondeur les règles de cession de bail, de sous-location et d'éviction au Québec. Voici ce que vous devez savoir.
L'essentiel en 30 secondes
- •Un propriétaire peut maintenant refuser une cession de bail sans motif sérieux, à condition de libérer le locataire de ses obligations.
- •Il est interdit de demander ou de recevoir une compensation financière en échange d'une cession de bail.
- •Le propriétaire a toujours 15 jours pour répondre à une demande de cession. Passé ce délai, la cession est réputée acceptée.
- •La cession de bail reste un droit du locataire. La loi encadre la pratique, elle ne l'interdit pas.
Qu'est-ce que la Loi 31?
La Loi 31 (officiellement le « Projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation ») a été sanctionnée le 21 février 2024 par l'Assemblée nationale du Québec.
Son objectif : moderniser les règles du logement locatif au Québec pour mieux encadrer certaines pratiques, renforcer la transparence et équilibrer les droits des locataires et des propriétaires.
La loi touche plusieurs volets : cession de bail, sous-location, éviction, reprise de logement, clauses du bail et pouvoirs du Tribunal administratif du logement (TAL). Ici, on se concentre sur ce qui concerne directement la cession de bail.
Ce qui change pour la cession de bail
1. Le propriétaire peut refuser sans motif sérieux
Avant la Loi 31, un propriétaire ne pouvait refuser une cession de bail que pour un « motif sérieux » (ex. : mauvais dossier de crédit du cessionnaire, références négatives).
Maintenant, le propriétaire peut refuser la cession sans donner de motif. Toutefois, s'il refuse, il doit libérer le locataire (le cédant) de toutes ses obligations liées au bail. Le locataire peut alors quitter sans pénalité.
2. Interdiction de compensation financière
Il est maintenant interdit de demander ou de recevoir de l'argent (ou tout autre avantage) en échange d'une cession de bail. Cette pratique, qui était courante dans les marchés tendus comme Montréal, est formellement interdite depuis le 21 février 2024.
Cela s'applique à toutes les demandes de cession transmises à partir de cette date, peu importe quand le bail a été signé.
3. Délai de réponse : toujours 15 jours
Le délai pour le propriétaire reste inchangé. À la réception d'un avis de cession, il a 15 jours pour répondre. Sans réponse dans ce délai, la cession est automatiquement réputée acceptée. C'est pourquoi il est important d'envoyer l'avis de cession par un moyen qui permet de prouver la date de réception.
4. La cession reste un droit
Malgré les modifications, la cession de bail demeure un droit reconnu par le Code civil du Québec (art. 1870-1876). Un locataire peut toujours proposer un cessionnaire à son propriétaire. La Loi 31 encadre le processus, mais ne l'élimine pas.
Impact pour chaque partie
Locataire (cédant)
- • Peut toujours proposer une cession
- • Ne peut plus demander de compensation
- • Si le propriétaire refuse : libéré de ses obligations
- • Avantage : une sortie de bail plus simple si le propriétaire refuse
Cessionnaire (nouveau locataire)
- • Reprend le bail aux mêmes conditions
- • Ne peut pas se faire demander d'argent pour le bail
- • Protégé par le loyer inscrit au bail existant
- • Avantage : accès à des loyers souvent sous le prix du marché
Propriétaire
- • Peut refuser sans motif sérieux
- • Si refus : doit libérer le locataire de ses obligations
- • 15 jours pour répondre (sinon accepté)
- • Avantage : plus de contrôle sur le choix des locataires
Sous-location : aussi concernée
La Loi 31 interdit aux locataires de sous-louer leur logement à un prix supérieur à leur propre loyer. Les sous-locations de plus de 12 mois nécessitent une approbation explicite du propriétaire.
Ces mesures visent à empêcher l'utilisation de la sous-location à des fins spéculatives, notamment via les plateformes de location à court terme.
Autres changements importants de la Loi 31
Clause G : transparence sur le loyer
Les propriétaires doivent indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois dans le bail. Cela permet au nouveau locataire de contester une hausse abusive. Cette obligation ne s'applique pas aux logements de moins de 5 ans.
Clause F : loyer prévisible dans les immeubles neufs
Pour les immeubles de moins de 5 ans, le bail doit préciser le loyer maximal prévu pour les cinq prochaines années. Auparavant, la « clause F » permettait des hausses sans restriction pendant cette période.
Éviction et reprise de logement
Les indemnités en cas d'éviction ont été revues à la hausse. Les propriétaires doivent respecter des conditions plus strictes pour reprendre un logement ou évincer un locataire.
Questions fréquentes
Est-ce que la cession de bail est encore légale au Québec?
Oui. La cession de bail reste un droit reconnu par le Code civil du Québec. La Loi 31 encadre la pratique, mais ne l'interdit pas. Un locataire peut toujours proposer un cessionnaire à son propriétaire.
Mon propriétaire peut-il refuser ma cession de bail?
Oui, depuis la Loi 31, un propriétaire peut refuser une cession sans motif sérieux. Toutefois, s'il refuse, il doit vous libérer de vos obligations liées au bail. Vous pouvez alors quitter sans pénalité.
Puis-je demander de l'argent pour céder mon bail?
Non. Depuis le 21 février 2024, il est interdit de demander ou de recevoir une compensation financière (ou tout autre avantage) en échange d'une cession de bail.
Quel est le délai pour le propriétaire?
Le propriétaire a 15 jours pour répondre à un avis de cession de bail. Sans réponse dans ce délai, la cession est automatiquement réputée acceptée.
La Loi 31 s'applique-t-elle aux baux signés avant février 2024?
Les nouvelles règles s'appliquent à tous les avis de cession transmis à partir du 21 février 2024, peu importe la date de signature du bail.
Sources et liens officiels
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Avis important
Ce guide est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question spécifique à votre situation, consultez un professionnel du droit ou contactez le Tribunal administratif du logement.